Чарівний гектар: як розв’язати нагальні проблеми ринку сільськогосподарської землі

Агробізнес

Відкриття ринку землі і досі є болючою темою українського суспільства. Деякі з нюансів купівлі-продажу земельних ділянок потребують додаткового ґрунтовного пояснення, наприклад, щодо придбання чи відчуження сільськогосподарської землі юридичними особами. За яких умов це відбувається і що про цей процес говорить українське законодавство, розповіла Mind керуюча партнерка ЮФ Martyniv law Андріана Мартинів.

Насправді як до, так і після запуску ринку сільськогосподарської землі відбуваються угоди з купівлі-продажу агропідприємств, де покупець придбає корпоративні права компанії, на якій акумульовано земельний банк.

Здебільшого земельний банк сформований за рахунок оренди, емфітевзису, подекуди постійного користування та права власності раніше непідмораторної землі. Набір інструментів захисту транзакцій залежить від того, право якої країни регулюватиме домовленості сторін. Як правило, у подібних угодах вибір стоїть між правом України та правом Англії. Покупцями виступають як фізичні особи, так і юридичні. За практикою угод минулого року можна сказати, що побільшало транзакцій, де покупцем виступає венчурний фонд (КІФ).

Безумовно, у довгостроковій перспективі потенційні покупці відпрацьовують модель викупу землі у власність і прораховують можливі фінансові результати як від самостійного обробітку, так і від передачі земельного банку в суборенду чи управління іншим агрокомпаніям.

Водночас не варто забувати, що ст. 130 ЗК України містить положення про те, що всім юридичним особам, у тому числі українським, з українською структурою власності, а не лише з іноземною структурою, іноземцям, особам без громадянства) заборонено набувати частки в статутному капіталі юридичних осіб, які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Це обмеження знімається після схвалення відповідного рішення на референдумі.

До того ж брати сільськогосподарську землю в заставу можуть виключно банки. Тому юридичні та фінансові моделі інвестування в сільськогосподарську землю розробляються з урахуванням доволі жорстких законодавчих запобіжників та обмежень.

Чи можуть українські юрособи купити сільськогосподарські землі до 1 січня 2024 року?

Українські юридичні особи з українською структурою власністю до 1 січня 2024 року можуть придбавати сільськогосподарські землі у власність, отримані в порядку безоплатної приватизації для ведення особистого селянського господарства, садівництва, фермерського господарства.

Оскільки в «Перехідних положеннях» Земельного кодексу чітко вказано, що юридичні особи з українською структурою власності зможуть набувати у власність з 1 січня 2024 року саме ділянки для ведення товарного сільськогосподарського товаровиробництва, ділянки виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства (розпайована земля), а також земельні частки (паї) (тобто, несформовані ділянки за сертифікатами, де є умовні гектари), а щодо приватизованого особистого селянського господарства (ОСГ), фермерської землі та землі садівництва таке застереження відсутнє. То чи дійсно може українська юридична особа купити такі ділянки, не чекаючи 1 січня 2024 року?

Досвід роботи з нотаріусами свідчить, що будь-які неоднозначні нюанси чи відносно «сміливі» рішення варто завчасно уточнювати або в Мінюсті, або в Держгеокадастрі.

Ми звернулися з такими питаннями, аби отримати роз’яснення. Держгеокадастр підтвердив, що українські юридичні особи до 1 січня 2024 року можуть набувати сільськогосподарські землі у власність, отримані в порядку безоплатної приватизації ОСГ, для ведення садівництва і фермерського господарства.

Окрім того, обмеження щодо нижньої планки ціни за землю (не нижче НГО) не стосується сільськогосподарської землі, отриманої у власність у порядку безоплатної приватизації ОСГ, для ведення садівництва і3 фермерського господарства.

Чи можуть юрособи України з власниками-нерезидентами купити раніше непідмораторну землю?

Незважаючи на те що в юридичній спільноті з цього питання були певні дискусії, все ж таки після 1 липня 2021 року і до схвалення відповідного рішення на референдумі юридичні особи України, де учасниками, акціонерами, кінцевими бенефіціарами є негромадяни України, не можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення всіх цільових призначень.

Додаткове підтвердження такої позиції доволі чітко висловив і Держгеокадастр: «На сьогодні кодексом заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення всіх цільових призначень юридичними особами України, створеними та зареєстрованими за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними, власниками яких є особи, які не є громадянами України (крім банків). Інше може бути схвалено на всеукраїнському референдумі».

Які складнощі виникають при купівлі сільськогосподарської землі?

Некоректний обрахунок гектарних лімітів. Якщо покупець землі перебуває в шлюбі, то на двох із дружиною можуть набути у власність 100 га, щоб кожен міг придбати по 100 га, слід укласти шлюбний контракт, де буде зазначено, що на сільськогосподарську землю не поширюється режим спільної сумісної власності. До речі, нещодавно Верховна Рада прийняла за основу проєкт закону №6199, яким пропонується враховувати до загальної площі гектари лише того з подружжя, за ким зареєстровано право власності.

Якщо у власності до 1 липня 2021 року понад 100 га, такі площі землі залишаються у власності, але набути землю після 1 липня 2021 така особа не може.

Здебільшого сьогодні викуповують землю саме власники агропідприємств у своїх же пайщиків, тому з тих чи інших причин (наприклад, джерела походження коштів, фінмоніторинг, безпека земельного банку) доцільно, щоб ця особа купувала ділянки. Як бути в такій ситуації? Такі гектари можна подарувати, але лише родичам (після змін минулого року щодо земельної дерегуляції), якщо це перша, друга лінія споріднення та громадяни України, то податків не буде, як і при спадкуванні. Тобто відбудеться «гектарне обнулення», і особа зможе купувати сільськогосподарську землю.

Чи варто розривати договір оренди землі?

Втрата переважного права через розривання договору оренди, емфітевзису. Непоодинокими, якщо не масовими були (і на жаль, все ще трапляються) випадки, коли для мети посвідчення договору купівлі-продажу сільськогосподарської землі нотаріуси «радили» розірвати договір оренди.

Не заглиблюючись у причини таких порад, покупці чітко мають розуміти наслідки – переважне право на придбання нерозривно пов’язане зі строком дії договору оренди, якщо строк договору закінчився або договір розірвали достроково, то переважне право також закінчилося, і продавець вільний продати ділянку в обхід колишнього орендаря.

Не завжди угоди відбуваються в один день, і не завжди відбувається перевірка на обмеження не лише по ділянці, але і по продавцеві.

Продавець може передумати, підвищити ціну, або ж матимуть місце не закриті виконавчі провадження. Як імовірний результат – і ділянку не придбали, і оренду «за спільним волевиявленням сторін» достроково розірвали. Для уникнення таких ситуацій слід завчасно передати переважне право на фізичну особу, що реєструється в реєстрі як обтяження, а потім звернутися до нотаріуса. У такому разі відсутня потреба чекати два місяці, адже купує ділянку суб’єкт переважного права.

До чого призводить подрібнення платежів за купівлю землі?

Графік платежів і ніякої реєстрації права власності на дату укладення та нотаріального засвідчення договору. Покупці стикнулися із ситуацією, коли нотаріуси відмовляють у реєстрації права власності в реєстрі, якщо вся сума ціни за землю не сплачується відразу (по замовчуванню сторони погодили такий графік платежів і домовились, що це не є відкладальною обставиною для мети реєстрації). Така ситуація може відбуватися, коли набувач придбає не одну, а декілька ділянок.

Закон вимагає дві речі: нижня планка ціни має дорівнювати нормативно-грошовій оцінці (НГО) та безготівкову оплату.

Якщо сторони домовляться про вищу ціну – це, звісно, дозволено. Жодних законодавчих обмежень для мети реєстрації права власності на дату угоди через те,, що сума сплачується частинами, не передбачено. Якщо слідувати такій логіці (а деякі нотаріуси в таких питаннях є вкрай принциповими), то реєстрація права власності може бути після здійснення всіх платежів за графіком і за нотаріальною заявою продавця.

Очевидно, що після отримання всієї суми мотивація на такі дії в продавця суттєво знижується.

Космічна експертна оцінка – експертна оцінка в півмільярда гривень за сільськогосподарську землю – та інші «нереальні цифри» зумовлені були тим, що система рахувала пропозиції на продаж, які можуть бути з шістьма нулями за квадратний метр (так система, рахує за квадратний метр), але такі пропозиції були далекі від реальних цін. Отримавши таку оцінку (з якої платити податки, якщо нема звільнення), покупці були змушені зверталися до оцінювача, який готував експертний висновок, далі такий висновок мав погодити рецензент, і лише після цого експертна вартість мала стати адекватною. А це все час і кошти.

Відносно недавно Фонд державного майна офіційно повідомив, що сервіс автоматичної оцінки вартості нерухомості удосконалено, тож, сподіваємося, таких проблем у подальшому не виникатиме.

Опубліковано: Mind.ua, 2 лютого 2022 р.

Автор: АНДРІАНА МАРТИНІВ, Керуючий партнер ЮФ Martyniv Law