Про прихід інвестицій у земельний ринок не йдеться

Концептуальні законодавчі зміни, що сталися в Україні торік, – починаючи з відкриття ринку землі, земельної дерегуляції, й аж до запровадження мінімального податкового зобов’язання та скасування єдиного податку четвертої групи для птахівників, – далеко не все, чого очікує й остерігається агроіндустрія. Про перспективи української агроспільноти говоримо з керуючим партнером ЮФ Martyniv Law, керівником податкової практики Андріаною Мартинів.

— Якщо проаналізувати усі новації комплексно, то можна простежити єдину логіку, – зауважує Андріана Мартинів. І додає, що «тіньовий агробізнес» на тлі повноцінного ринку сільськогосподарської землі буде або майже неможливим, або вкрай невигідним у грошовому еквіваленті і в співставленні бізнес-ризиків.

— Що конкретно ви маєте на увазі?

— За таких обставин можна втратити не лише право користування землею, а й урожай та всі понесені витрати на те, аби його зростити…

«МПЗ досягне орієнтовно 1500 гривень з гектара»

— До запровадженн я мінімального податкового зобов’язання (МПЗ) середній агробізнес ставиться досить таки спокійно. Але ж це начебто додаткове податкове навантаження, хоча й мінімальне…

— Вважаєте, що перспектива сплачувати МПЗ дає підстави для занепокоєння?

— МПЗ – це своєрідне мірило. Визначник мінімуму, який має сплачувати агровиробник і його значення зіставляється з уже сплаченими податками. Не з усіма. Враховується єдиний податок або податок на прибуток, ПДФО, ВЗ із зарплати та за цивільно-правовими договорами, з орендної плати за приватну землю, земельний податок за с/г угіддя, рентна плата за спецводовикористування, 20% витрат на сплату оренди за державну, комунальну землю та с/г землю, орендодавцями яких є юридичні особи. Не враховується ПДВ, ЄСВ, надмірно та помилково сплачені податки й орендну плата за приватну землю. Втім, і цього достатньо, щоб за попередніми розрахунками МПЗ було або виконано (що означає, що його платити не доведеться), або ж його сума була несуттєвою. Водночас ті агровиробники, що обробляють землю не сплачуючи податків, без оформлених договорів, виплачують орендну плату «в чорну», тобто не утримуючи податків, зіштовхнуться з ускладненнями.

— Про які саме ускладнення йдеться?

— Якщо права користування не зареєстровані в реєстрі, власники ділянок отримають платіжку щодо МПЗ. І якщо такий орендар не забажає компенсувати своєму орендодавцеві МПЗ, то той опиниться перед вибором: 1) сплачувати це зобов’язання самостійно, або ж 2) шукати інше агропідприємство, яке саме прозвітує за МПЗ і виплачуватиме оренду офіційно.

— То, схоже, на часі зміни конкурентного середовища, зокрема, в питанні орендної плати за приватну землю?

— Звісно. Агровиробники, котрі сплачують оренду, не утримуючи податків, здатні її суттєво підвищувати, що не завжди може дозволити собі агропідриємство, яке платить оренду офіційно і сплачує сукупно 19,5% ПДФО та ВЗ, несе витрати на працівників і тп. Можуть бути й такі ситуації, коли оренду частково виплачують офіційно, а частково – ні. Проте це вже тема, співзвучна із недоплатою податків і можливостями орендодавця достроково розірвати таку оренду в судовому порядку. Перші два роки МПЗ дещо понижене і становитиме 0,4 % від НГО, а для ФОП сімейних ферм на 4 групі – 0,2%. Починаючи з 2024 року, дорівнюватиме 0,5% і, відповідно, 0,25%. За попередніми розрахунками, МПЗ досягне орієнтовно 1500 гривень з одного гектара…

— Але чи відбудеться, на вашу думку, вихід бізнесу «з тіні»?

— Це можна буде проаналізувати дещо пізніше. Принаймні, перші результати покаже 2022 рік, оскільки саме за цей період вперше звітуватимуть агровиробники.

«Має бути мотивація реєструвати права користування на землю»

— А які осяжні перспективи розгортає перед галуззю запровадження МПЗ?

— Укотре – і цілком справедливо – привернуто увагу до нормативної грошової оцінки, а точніше до методики її обрахунку… НГО відіграє важливу роль як для цілей МПЗ, так і для ЄП 4 групи, земельного податку, орендної плати, мінімально допустимої ціни за землю, але в її значення не враховується вологість ґрунту, родючість, відстань до порту і багато іншого. Ба, навіть більше: ділянки, розташовані поруч, можуть мати кардинально різний розмір НГО. Очевидним є те, що питання перегляду й оновлення методики обрахунку НГО є більш ніж на часі.

— Чи мають ті, в кого виникне додаткове навантаження у вигляді доплати з МПЗ, бодай якісь плюси від таких обставин?

— Давайте будемо відвертими, додаткове податкове навантаження для тих, хто матиме обов’язок його платити не несе великої радості. Водночас, зміни прийняті. І якщо абстрагуватися, то, такі агровиробники будуть (припустимо) реєструвати свої права користування в реєстрі,і за замовчуванням, отримують переважне право на придбання орендованої ділянки. Навіть, якщо й не планують її викупляти, зареєстрована оренда суттєво ускладнює такий викуп для потенційно зацікавлених третіх осіб. Для порівняння: сьогодні, коли ділянку викупляє не суб’єкт переважного права, деякі нотаріуси просто відмовляються займатися цією процедурою. Ну і, звісно, ніхто не відкидає саму суть переважного права на придбання ділянки – право «першої комунікації» (щодо викупу) гарантоване орендарю.

Ще одна побічна перевага МПЗ – можливість захищати свій бізнес.

— Ви про керування ризиками в межах чинного законодавства?

— Я про урожай, а точніше – про дороговартісні й прикрі наслідки господарювання на землі, якщо право на неї не зареєстроване, а купівлю насіння, добрив та ЗЗР неможливо підтвердити жодним первинним документом… Недаремно кажуть: «Що одному добре, то іншому – біда». Тож якщо через десикацію посівів соняшника з дрона на сусідському полі ви втратили свою сою, без документів відшкодувати збитки буде неможливо… В продовження цієї теми, для платників ПДВ мінімізація блокування податкових накладних, а у випадку, якщо це вже трапилося, високі шанси розблокування.

«Шанс зберегти четверту групу на 2022 рік. У судовому порядку…»

— Окреме місце в податкових новаціях відведено скасуванню четвертої групи для птахівників. Вони не зможуть підтвердити четверту групу у звичайному режимі для цілей 2022 року.

— На що це вплине?

— Загальновідомо, що зміна податкових правил не може відбуватися протягом бюджетного року, тому юридично коректно було б запустити цю історію на 2023 рік. Адже птахівництвом займаються не тільки агропромислові гіганти, але й середні й малі підприємці, котрі паралельно ще й вирощують сільгосппродукцію. За цей рік у них була б змога підготуватися, переструктурувати свій бізнес, спланувати постачання тощо. Тепер у цих сільгоспвиробників таки з’явився шанс зберегти четверту групу на 2022 рік, утім, скоріше за все, в судовому порядку. І використати цей рік для коригування бізнес-процесів із податковими новаціями.

— А яка реальна ситуація стосовно купівлі-продажу сільськогосподарської землі?

— Попри певне буксування операцій на старті, угоди все ж таки відбуваються, доречні уточнення – на порядку денному у Верховній Раді. Зокрема, прийнято за основу законопроєкт No 6199, яким пропонується уточнити обрахунок гектарних лімітів – площі землі будуть враховуватися за тим з подружжя за ким зареєстровано права власності. Сьогодні аби кожен з подружжя міг купити по 100 га слід укладати шлюбний контракт, де прописувати, що на сільськогосподарську землю не поширюється режим спільної сумісної власності, а є особистою приватною власністю. Цей самий законопроєкт передбачає спрощення процедури перевірки набувача (по суті вона не буде здійснюватися) при продажі ділянок для ведення садівництва (не більше 0,25 га) та ведення особистого селянського господарства в межах населеного пункту (не більше 2 га). Також пропонується звільнити такі землі від обов’язкового безготівкового розрахунку.

— Чи є вже зараз якісь позитивні зрушення?

— Нотаріуси уже суттєво менше пропонують для оформлення купівлі-продажу землі розривати договори оренди, а покупці проінформовані, що це має наслідком втрату переважного права і безліч непередбачуваностей в процесі оформлення угоди. Держгеокадастр у своєму листі підтвердив, що українські юридичні особи мають право купувати, не чекаючи 1 січня 2024 року, приватизовані ОСГ, фермерську землю та землі садівництва, і що для таких земель не застосовується вимога про обов’язкову нижню планку ціни на землю – не нижче її нормативної грошової оцінки (НГО).

— То чого реально бракує ринку землі?

— Суттєвих інвестицій. Так, корпоративні права агрокомпаній з уже закумульованим земельним банком продають і купують, як це було і «до», й «після» відкриття офіційного ринку сільгоспземлі. Але прив’язка вирішення багатьох питань до схвалення їх на референдумі (як-от, наприклад, допуск чи не допуск іноземців, можливість українським юридичним особам купувати ці ж частки корпоративних прав агрокомпаній, що мають на праві власності сільгоспземлю, виключне право банків брати сг землю в заставу), а також нестабільна ситуація в країні не надихає навіть вести бесіди про хоч якийсь прихід інвестицій у земельний ринок.

Опубліковано: AgroTimes, 2 лютого 2022 р.

Автор: АНДРІАНА МАРТИНІВ, Керуючий партнер ЮФ Martyniv Law