Яку сільськогосподарську землю можуть купити юридичні особи до 1 січня 2024 року?

Питання, яку сільськогосподарську землю, можуть купити українські юридичні особи в період з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 року та чи може українська юридична особа, де є учасник, акціонер, кінцевий бенефіціар не громадянин України набути у власність раніше непідмораторну землю викликають дискусії як в аграріїв, так і в юристів й нотаріусів.

В Перехідних положеннях Земельного кодексу чітко вказано, що ділянки для ведення товарного сільськогосподарського товаровиробництва, ділянки виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства (розпайована земля), а також земельні частки (паї) (тобто, несформовані ділянки за сертифікатами, де є умовні гектари) юридичні особи з українською структурою власності зможуть набувати у власність з 1 січня 2024 року.

Водночас це не вся сільськогосподарська земля. Адже є ще ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, які громадяни набули в порядку безоплатної приватизації на підставі ст.121 Земельного кодексу, фермерська земля, землі садівництва.

Наш досвід роботи з нотаріусами в частині посвідчення угод між громадянами України щодо сільськогосподарської землі яскраво демонструє, що будь-які неоднозначні нюанси варто завчасно уточнювати або в МінЮсті або в Держгеокадстрі. Тому ми звернулися із такими питаннями, аби отримати роз’яснення, і ділимося відповідями Держгеокадастру з Вами.

Одразу зауважимо, що вже направили додатковий запит, оскільки деякі тези у відповіді є дещо неповними та неоднозначними або стосуються питань, які ми не задавали.

Отже, Держгеокадастр листом No 28-28-0/221-13459/2-21 від 27.10.2021 року (надалі – Лист Держгеокадастру) зазначив, що

(1) забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають в приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон НЕ встановлює.

Тут слід зробити застереження, що ми запитували в Держгеокадстру про можливість набуття у власність українськими юридичними особами із українською структурою власності в період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023 року земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства (отриманих в порядку безоплатної приватизації за ст.121 ЗКУ).

Оскільки, на «розпайоване осг» є заборона на відчуження в тому ж підпункті «б» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України
«забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв)».

Тому припускаємо, формулювання Держегеокадастру про те, що «Заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює» стосується саме такого осг, яке набуте на підставі ст.121 Земельного кодексу в порядку безоплатної передачі або ж це дуже загальне формулювання і Держгеокадастр мав на увазі щось інше, до чого ми не додумалися.
Окрім того, тут Держгеокадастр не використовує термінологію «інші цільові призначення», а говорить про «інші ділянки сільськогосподарського призначення», що не додає юридичної визначеності в поставленому питанні. Аби відповідь була більш чіткою та однозначною, ми звісно ж подали додаткові запити.

(2) Щодо фермерської землі, то відповідь взагалі дуже цікава. Держгеокадастр підтвердив, що ділянки для ведення фермерського господарства можуть використовуватися юридичними особами на праві власності, провівши аналогію з орендою (ми про це не запитували, але Держгеокадастр закцентував на цьому увагу). Також зазначив, що за класифікатором землі для ведення фермерського господарства та для ведення товарного сільськогосподарського виробництва визначені як окремі види цільового призначення в межах категорії землі сільськогосподарського призначення.

А далі щось пішло не так, оскільки для наступних тез використано ст. 33 Земельного кодексу, що стосується земельних ділянок особистих селянських господарств, ст. 22 Земельного кодексу, яка визначає землі сільськогосподарського призначення та порядок їх використання і ст. 82 право власності на землю юридичних осіб, що також є загальною.

Водночас прямої відповіді щодо можливості набуття у власність українськими юридичними особами із українською структурою власності земельних ділянок із цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, в період з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 року Держгеокадастром не надано.

З іншої сторони, якщо читати відповідь на запит комплексно, то можна спробувати презюмувати, що «заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює» (дефект цієї тези ми описали вище), а отже і «приватизоване» осг, і ділянки для ведення фермерського господарства українська юридична особа може купити в період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023 року, і заборони на використання юридичними особами фермерської землі на праві власності немає. Очевидно, що за таких умов практична цінність відповіді на запит суттєво знижується, адже відсутня юридична визначеність та чіткість.

(3) Стосовно можливості набуття у власність раніше непідмораторної сільськогосподарської землі українськими юридичними особами із іноземною структурою власності, де учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами є особи не громадяни України, то Держгеокадастр сформулював відповідь доволі чітко.

«На сьогодні Кодексом заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення всіх цільових призначень … юридичними особами України, створеними та зареєстрованими за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України (крім банків)». Інше може бути схвалено на всеукраїнському референдумі.

(4) Ознайомитися із повним тестом Листа Держгеокадастру No 28-28-0/221-13459/2-21 від 27.10.2021 року можна за цим посиланням