Земельна дерегуляція: хто й кому продаватиме землю

Що зміниться за місяць у цій сфері

По-перше, з липня 2021 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть придбати громадяни України як через торги, так і безпосередньо у власника, звернувшись до нотаріуса. Тобто продаж землі на торгах є не обов’язком, а можливістю.

Також запроваджені обмеження у 20 га щодо с/г земельних ділянок державної, комунальної форм власності, право оренди, емфітевзису на які виставлятиметься на торги.

По-друге, значна частина земель за межами населених пунктів переходить у власність громад. Для орендарів, користувачів за договорами емфітевзису, суперфіцію, земельним сервітутом така зміна власника не впливає на договірні відносини, про що прямо вказано в законі про дерегуляцію в сфері земельних відносин.

Третє, і мабуть, те, що має найбільш істотне значення для учасників ринку землі сформульовані правила передачі переважного права на купівлю с/г землі, запобіжники щодо порушення такого права та процедурні аспекти продажу ділянки, де є такий покупець із «пріоритетом».

Що передбачає закон про дерегуляцію в земельних відносинах

Перша – ті, у кого є спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо така земельна ділянка розташована в межах ділянки надр, наданої такій особі в користування. Така інформація буде перевірятися шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Якщо у витязі відсутня інформація про спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.

Друга черга – це орендарі. Інформація щодо яких встановлюватиметься шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Варто зауважити, що в законі про дерегуляцію не згадуються в другій черзі користувачі земельних ділянок за договорами емфітевзису. Загалом це доволі передбачувано, оскільки ані в Цивільному кодексу, ані в Законі про оренду землі такої згадки також немає.

Як оформлюватиметься продаж

У користувачів за договором емфітевзису є переважне право на викуп сільськогосподарської землі, якщо таке право погоджено сторонами в договорі емфітевзису. Передати переважне право на купівлю можна лише раз, і трансфер уже переданого права заборонений.

Передача переважного права реєструється як обтяження в Реєстрі речових прав на нерухомість. Про неї слід повідомити власника протягом трьох днів з дати реєстрації переходу переважного права.

Якщо передача переважного права відбувається щодо землі, яка виставлена на торги, то крайній строк – 5 робочих днів до дати проведення торгів.

Якщо передача переважного права відбувається в процедурі укладення договору в нотаріуса, то така передача не зупиняє строків на прийняття чи відхилення пропозиції купити землю. А тепер детальніше про специфіку проходження процедури купівлі-продажу земельної ділянки, де є суб’єкт з переважним правом на придбання землі.

Зафіксуємо, що особа, яка має переважне право на придбання земельної ділянки с/г призначення – не тотожна, особі, яка стане власником землі.

Переважне право – це право бути першим в черзі до кого надійде пропозиція з купівлі. Далі, сторони повинні домовитися щодо ціни та інших умов договору.

Якщо третій особі були запропоновані інші умови, ніж ті, що суб’єкту переважного права (як приклад, нижча ціна покупки), то процедура з повідомленнями має відбутися повторно.

Які існують обмеження на продаж землі

Якщо ж продаж землі відбувся із порушенням переважного права на купівлю, то особа, чиє право порушене, може подати позов до суду про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Таке обмеження стосується і відчуження земельних ділянок за договорами довічного утримання та спадкового договору.

Це не єдині обмеження для власників сільськогосподарської землі. Зокрема без згоди суб’єкта переважного права купівлі землі земельні ділянки не можуть передаватися власниками в заставу, не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу. Такі земельні ділянки можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані в тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення в порядку, передбаченому ст. 37-1 Земельного кодексу України.

Ці обмеження не стосуються земельних ділянок для садівництва та земельних ділянок несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроэктованими для доступу до земельних ділянок).

Закон про дерегуляцію також перелічує, за якими правочинами можна відчужити с/г землю.

Сільськогосподарська земля приватної форми власності може бути відчужена за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

Попри таку чималу кількість змін та доповнень, гравці на ринку очікують на низку підзаконних актів, зокрема, щодо концентрації землі та критеріїв деталізації, критеріїв перевірки джерел походження коштів на придбання землі.

І замість висновків. Завжди потрібно пам’ятати, що найбільш якісні закони завжди програють безграмотній та неефективній правореалізації.

Опубліковано: Mind, 2 червня 2021 р.

Автор: Андріана Мартинів керуючий партнер ЮФ Martyniv Law